Comprar un piso con okupas, alquilado o la nuda propiedad puede ser más barato… o salir demasiado caro

“Se vende piso ocupado zona inmejorable. ¡No se pueden realizar visitas!”. Este texto es cada vez más común en los principales portales inmobiliarios. Son viviendas que se ofertan a un precio algo más reducido de lo habitual. Lo mismo ocurre si tiene inquilinos con contrato en vigor o si se vende la nuda propiedad: la compraventa es algo más barata que la media, pero como dice el sabio refranero, “nadie da duros por pesetas”. La rebaja se explica porque son operaciones con una mayor complejidad legal y el comprador puede tardar meses, años e incluso décadas en hacerse con el pleno dominio de la propiedad. En muchos casos, tendrá que planteárselo como una operación a largo plazo, algo que muchos particulares no pueden permitirse.

De ahí que lo más recomendable para quienes estén dispuestos a lanzarse a comprar un inmueble en estas condiciones se asesoren por abogados especializados en derecho inmobiliario. Es conveniente tomar precauciones y realizar una especie de due diligence (un análisis exhaustivo) sobre la situación del piso, informarse en detalle sobre el estado jurídico, los datos del contrato de arrendamiento, incluidas fechas y prórrogas, las cargas, etc.

¿Cuándo conviene adquirir un piso con okupas?

No son pocas las voces expertas que advierten de que este tipo de adquisiciones son más recomendables para inversores institucionales o grandes tenedores que para particulares. ¿La razón? El margen de maniobra ante los riesgos legales que llevan aparejados estos pisos. “La potencia económica les permite adquirir este tipo de inmuebles a bajo precio, pudiendo soportar mejor los costes económicos y de tiempo que supone recuperar la posesión de las viviendas y el estado en el que éstas se encuentran tras su recuperación, siempre con la idea de la revalorización que, con el tiempo, adquirirán estos inmuebles”, explica a EL PAÍS Santiago Gómez-Villares, socio de Montero Aramburu & Gómez Villares-Atencia.

Los particulares asumen exactamente los mismos riesgos, pero sus posibilidades de afrontar, por ejemplo, una demora al recuperar la posesión y el coste económico aparejado suelen ser más reducidas. Se trata de procedimientos que restan rentabilidad a corto plazo.

¿Cómo se puede ‘desokupar’ el inmueble?

Otras fuentes recalcan que se puede hacer poco mientras no se concrete el desahucio, que añade costes a la factura final. “Es un dolor de cabeza. Para un particular no parece la inversión apropiada, salvo que tenga margen para jugar con el descuento. Es complicado dar una respuesta cerrada sobre si es conveniente o no: si fuera para mí, no me la compraría okupada”, advierte un abogado que asesora a grandes operadores de real estate. Y es que lograr que los okupas se marchen suele ser complejo y caro.

Hay dos vías judiciales para recuperar la propiedad si se adquiere un piso con okupas: la penal y la civil. Para ir por la primera, será necesario presentar una denuncia por presunto delito de usurpación de vivienda ajena y los encargados de tramitarla serán los juzgados de instrucción del partido judicial donde esté localizada la vivienda. Con esta iniciativa se persigue que se dicte una sentencia condenatoria que obligue al desalojo mediante un desahucio asistido por la policía, si fuera necesario. Pero también se puede ir por la vía civil, mediante una demanda de desahucio por precario ante los juzgados de primera instancia. De esta manera, se puede obtener una sentencia que obligue al desalojo, con lanzamiento (desahucio) asistido por la autoridad judicial si es necesario.

¿Cuánto puede tardar el desahucio?

Cualquiera de estas dos actuaciones puede tomar bastante tiempo, aunque depende del grado de saturación de los juzgados que tengan que resolverlas. Lo habitual es que vaya entre seis meses y un año, aunque la persona que está en la vivienda puede interponer recursos u otras acciones legales para permanecer más tiempo en el piso. La Ley de Eficiencia, que entra en vigor este jueves 3 de abril, acelera estos procesos de desahucios con plazos máximos de 15 días para casos de usurpación o allanamiento.

También se puede hacer un tanteo previo. “Como consejo, se puede iniciar un proceso de negociación previa con el okupa antes de asumir compromisos con el vendedor, medir los riesgos y tenerlos en cuenta en las negociaciones sobre el precio de compra”, señala Óscar Ortega, del despacho Hidalgo Abogados. De este modo, se podrá evaluar bien la compraventa antes de asumir compromisos con el vendedor la situación familiar y económica concreta de la persona ocupante y su disposición a una salida voluntaria.

¿Qué conlleva comprar la nuda propiedad de un piso?

Otra opción cada vez más frecuente es dar con viviendas más baratas de lo habitual en las que se vende la nuda propiedad, pero ¿qué supone esto? “La compra de un bien inmueble se materializa mediante la adquisición de la plena propiedad, que engloba tanto el derecho de propiedad o nuda propiedad, como el derecho a usarlo y disfrutarlo, el usufructo, que puede ser temporal o vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario”, aclara el abogado Óscar Ortega. Cuando el usufructo termina, se es propietario al completo.

La clave está en determinar el valor del derecho al uso y disfrute. Para ello, hay que tener en cuenta variables como la edad del usufructuario si se pacta un usufructo vitalicio, o su duración, si es temporal: a mayor tiempo de uso o mayor edad, menor será el valor del usufructo. Y esto impacta en el precio. “El valor mínimo adjudicable es equivalente al 10% sobre el valor de la plena propiedad del bien y un valor máximo equivalente al 70%”, explica el especialista de Hidalgo Abogados. Los detalles se deben concretar y la compraventa se debe realizar ante notario y llevarlo a inscripción registral.

¿Qué riesgos entraña la nuda propiedad?

Entre los aspectos que hay que tener controlados, está la posibilidad de que el usufructuario transmita a un tercero su derecho. También lo relativo al mantenimiento del inmueble y quién cubrirá los gastos habituales. Será indispensable pactar quién se hará cargo del pago de la cuota de la comunidad, el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), las posibles obras de reparación, las derramas, etc. Todos estos detalles deben quedar bien atados en el momento de la transmisión para evitar futuros conflictos que puedan llegar a los tribunales, advierte Santiago Gómez-Villares.

Asimismo, puede ocurrir que los hijos u otros familiares que convivían en el usufructuario se resistan a desalojar el inmueble. Si se mantienen en la vivienda tras el fallecimiento, se entendería que la están ocupando ilegalmente, por lo que habría que iniciar un procedimiento penal o civil.

¿Pueden los herederos reclamar la nuda propiedad como parte de la legítima?

Los herederos tienen plena libertad para actuar como estimen oportuno tras el fallecimiento del usufructuario para reclamar su legítima, aunque esto no puede afectar a la venta realizada en vida por el causante si se ha cumplido con la ley. “Los motivos por los que puede verse afectada la validez del contrato serán la concurrencia de las causas de nulidad legalmente establecidas, pero no relacionadas con el contrato en sí, sino con las facultades de su otorgante, o que sea considerada una donación inoficiosa por no haberse realizado a precio de mercado”, afirma el letrado Óscar Ortega. Lo lógico es adoptar las medidas necesarias para evitar conflictos en el futuro y a veces pasa por algo tan simple como que los herederos conozcan la venta realizada por sus progenitores.

Las condiciones se pueden pactar con total libertad. Es decir, se podría acordar un usufructo sucesivo, para que cuando fallezca el titular, pase a sus herederos. Las fórmulas pueden ser bastante flexibles y adaptadas a las circunstancias de cada caso.

¿Y si compro un piso ya alquilado?

Este escenario también tiene múltiples aristas y lo habitual es que el nuevo propietario se meta en la piel del anterior, es decir, que asuma el contrato. Esto quiere decir que no les podrá echar mientras esté en vigor. “El comprador se subrogará en la posición del vendedor respecto del contrato de arrendamiento y, en principio, estará obligado a cumplir con lo pactado en el mismo hasta su vencimiento”, sostiene Santiago Gómez-Villares.

Dependiendo del contenido, habrá que acudir a los tribunales si se quiere resolver anticipadamente el contrato de alquiler, pero Óscar Ortega destaca que se podría forzar su salida debido a la necesidad de uso personal de la vivienda si está expresamente previsto en el contrato como causa de resolución anticipada. También podrá intentar el desahucio o poner fin al contrato de arrendamiento si se dan los requisitos fijados legalmente: falta de pago de la renta, vencimiento del arrendamiento, etc. Una vez se haya resuelto judicialmente con el desahucio de los arrendatarios, el propietario podrá alquilar la vivienda a otros inquilinos.

¿Se pueden cambiar las condiciones del alquiler?

En este caso también se estará atado de manos. Aunque la compraventa de la vivienda sea como inversión, el contrato de arrendamiento vigente debe respetarse en toda su extensión, sin que se les pueda subir la renta o exigirles una fianza mayor; otra cosa es que el nuevo propietario pacte con el inquilino nuevas condiciones, pero tendrá que ser de mutuo acuerdo.

¿Y si quiere utilizar el inmueble para el alquiler turístico? Mientras dure el contrato de arrendamiento, no se puede cambiar el uso si no se cuenta con el consentimiento del inquilino. Además, a partir del 3 de abril de 2025, cuando entre en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario que quiera dedicar su vivienda a piso turístico deberá solicitar una autorización expresa a la comunidad de propietarios. Si cambia a este uso sin contar con ello, podrían demandarlo.